Maklerprovision zurückfordern: Bestellerprinzip bei Miete und Kauf
Die Antwort
Bei der Wohnungsmiete gilt das Bestellerprinzip: Hat der Vermieter den Makler beauftragt, darf dieser vom Mieter keine Provision verlangen. Bereits gezahlte Beträge kannst du zurückfordern. Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses muss der Maklervertrag in Textform geschlossen werden, und bei beidseitiger Tätigkeit darf der Käufer höchstens die Hälfte tragen.
| Wer zahlt | Zurückzahlen muss der Makler beziehungsweise das Maklerunternehmen, an das du die Provision gezahlt hast. |
|---|---|
| Frist | Der Rückforderungsanspruch verjährt regelmäßig nach drei Jahren ab dem Ende des Jahres, in dem du Kenntnis erlangt hast. |
| Rechtsgrundlage | § 2 WoVermRG; §§ 656a bis 656d BGB; §§ 812 ff. BGB |
Wer eine Wohnung sucht, trifft schnell auf einen Makler, der Provision verlangt. Für Mieter hat der Gesetzgeber das Bestellerprinzip eingeführt: Wer den Makler beauftragt, bezahlt ihn. Trotzdem versuchen manche Anbieter, die Kosten auf Mieter abzuwälzen, etwa über Nebenabreden, Abstandszahlungen oder getarnte Vermittlungsgebühren. Beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern gelten Sonderregeln zur Kostenteilung. Wer zu viel gezahlt hat, kann sein Geld zurückfordern, sofern er die Rechtslage kennt und die Zahlung belegen kann. Diese Seite hilft dir, die Regeln einzuordnen, typische Fallen zu erkennen und die Rückzahlung schriftlich zu verlangen. Provisionshöhen nennen wir nicht, denn sie sind regional unterschiedlich und teilweise Verhandlungssache.
Voraussetzungen
- Du hast einem Makler eine Provision gezahlt, die du nach dem Gesetz nicht oder nicht in dieser Höhe schuldest.
- Bei Miete: Der Vermieter oder dessen Beauftragter hat die Wohnung angeboten, und du hast keinen eigenen Suchauftrag erteilt.
- Bei Kauf: Der Maklervertrag fehlt in Textform oder die Kostenteilung wurde nicht eingehalten.
- Du kannst Zahlung, Vertrag und Schriftverkehr belegen.
Rechtslage
Für die Vermittlung von Wohnraum zur Miete regelt das Wohnungsvermittlungsgesetz, dass der Wohnungssuchende dem Makler nur dann eine Provision schuldet, wenn der Makler ausschließlich wegen des Vermittlungsauftrags des Wohnungssuchenden tätig wird und die Wohnung nicht schon vom Vermieter beauftragt wurde. Das ist das Bestellerprinzip. Ist der Makler im Auftrag des Vermieters tätig, darf er vom Mieter keine Provision verlangen, und auch Abreden, die dem Mieter versteckt Kosten aufbürden, sind unwirksam. Zahlungen, die dagegen verstoßen, kannst du zurückfordern.
Beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern durch Verbraucher gelten die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Der Maklervertrag bedarf der Textform. Ist der Makler für beide Parteien tätig, kann er mit dem Käufer nur eine Provision vereinbaren, die nicht höher ist als die des Verkäufers, wobei beide gleich viel tragen. Die Zahlungspflicht des Käufers entsteht erst, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich gezahlt hat. Ist nur eine Seite beauftragt, darf die Provision nur in begrenztem Umfang auf die andere Seite abgewälzt werden.
Wurde eine Provision ohne Rechtsgrund gezahlt, kommt ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung in Betracht. Diese Ansprüche verjähren nach der Regelverjährung. Prüfe daher zeitnah die Unterlagen. Hast du aus Verlegenheit eine Zahlung geleistet, um die Wohnung zu bekommen, hindert das die Rückforderung in der Regel nicht.
So holst du dein Geld zurück
- Vermittlungsweg klären. Kläre, wer den Makler beauftragt hat. Hat der Vermieter oder Eigentümer die Wohnung angeboten, ist er in der Regel der Besteller. Suche Inserate, Mails und Maklervertrag heraus, die den Ablauf zeigen.
- Zahlung belegen. Sammle Rechnung, Provisionsvereinbarung und Zahlungsnachweis. Notiere, wann und weshalb du gezahlt hast. Bewahre alle Nachrichten mit dem Makler auf, besonders solche, die zeigen, dass die Zahlung Voraussetzung für die Wohnung war.
- Rechtslage prüfen. Prüfe anhand der Regeln zum Bestellerprinzip oder zum Kauf, ob die Provision zulässig war. Bei Kaufverträgen achte besonders auf Textform des Maklervertrags und auf die Teilung der Provision zwischen Käufer und Verkäufer.
- Rückzahlung verlangen. Fordere den Makler schriftlich zur Rückzahlung auf, nenne Betrag, Grund und Frist von etwa zwei Wochen. Verweise auf das Gesetz und füge Belege bei. Bewahre den Nachweis des Zugangs auf.
- Beratung und Verfahren. Zahlt der Makler nicht, hilft ein Mieterverein oder Rechtsberatung. Bei klarer Rechtslage kommt das gerichtliche Mahnverfahren in Betracht. Beachte die Verjährung und dokumentiere alle Schritte.
Diese Unterlagen brauchst du
- Maklervertrag oder Provisionsvereinbarung
- Exposé oder Inserat mit Anbieter
- Zahlungsnachweis
- Mietvertrag oder Kaufvertrag
- Schriftverkehr mit Makler und Vermieter
Muster für dein Schreiben
Betreff: Rückforderung der Maklerprovision, Objekt [Adresse]
Sehr geehrte Damen und Herren, am [Datum] habe ich Ihnen für die Vermittlung der Wohnung [Adresse] eine Provision von [Betrag] Euro gezahlt. Nach meiner Prüfung sind Sie im Auftrag des Vermieters tätig geworden, sodass eine Provision nach § 2 des Wohnungsvermittlungsgesetzes von mir nicht geschuldet war. Ich fordere Sie auf, den Betrag von [Betrag] Euro bis zum [Fristdatum] auf das Konto [IBAN] zurückzuzahlen. Sollten Sie die Zahlung als berechtigt ansehen, bitte ich um Mitteilung der Rechtsgrundlage und um Vorlage des Auftrags, aufgrund dessen Sie tätig wurden. Mit freundlichen Grüßen [Vorname Nachname]
Wenn die Erstattung abgelehnt wird
Wehrt sich der Makler mit dem Hinweis, du hättest freiwillig gezahlt, ist das rechtlich meist unerheblich, wenn die Zahlung gesetzlich verboten war. Verlange die Vorlage von Auftrag und Vertrag. Ein Mieterverein oder eine Anwältin kann die Unterlagen prüfen. Bei klarer Rechtslage kommt das gerichtliche Mahnverfahren in Betracht, bei Streit über die Auftragslage eine Klage. Das Wohnungsvermittlungsgesetz sieht zudem Bußgelder für Verstöße vor, die du der zuständigen Behörde melden kannst. Bei Kauf prüfe die Textform des Vertrags und die Teilung der Provision. Heb alle Dokumente und Chatverläufe auf und achte auf die dreijährige Verjährung, die du durch rechtzeitige Verfahrenseinleitung hemmen kannst.
Häufige Fragen
Darf der Makler vom Mieter Provision verlangen?
Nur wenn der Mieter ihn selbst mit der Suche beauftragt hat und die Wohnung nicht schon vom Vermieter angeboten oder beauftragt war. Wurde der Makler vom Vermieter beauftragt, darf er vom Mieter nichts verlangen. Zahlungen, die dem widersprechen, kannst du zurückfordern. Prüfe, wer die Wohnung ursprünglich inseriert hat.
Was gilt beim Kauf einer Wohnung?
Der Maklervertrag braucht Textform, und bei Tätigkeit für beide Seiten darf die Provision nur hälftig vereinbart werden. Der Käufer muss seinen Anteil erst zahlen, wenn der Verkäufer seinen nachweislich gezahlt hat. Diese Regeln gelten für Verbraucher beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern.
Kann ich auch Zahlungen zurückfordern, die versteckt waren?
Ja, wenn die Zahlung einen Rechtsgrund vortäuscht, der gesetzlich unzulässig ist, etwa Abstandszahlungen oder Beratungsgebühren, die in Wahrheit eine Provision sind. Entscheidend ist der wahre Zweck der Zahlung. Sammle Nachrichten und Belege, die zeigen, dass die Zahlung Voraussetzung für die Wohnung war.
Wie lange habe ich Zeit?
Der Rückforderungsanspruch verjährt regelmäßig nach drei Jahren, gerechnet ab dem Jahresende, in dem du Kenntnis erlangt hast. Warte aber nicht, denn Belege gehen verloren und Anbieter verschwinden. Schreibe zeitnah, fordere den Betrag mit Frist zurück und halte den Zugang deines Schreibens nachweisbar fest, etwa per Einschreiben.
Muss ich eine Rechnung des Maklers bezahlen?
Nur wenn eine wirksame Provisionspflicht besteht. Prüfe Auftrag, Textform und Besteller. Bei Zweifeln zahle nicht sofort, sondern verlange Nachweise. Willst du die Wohnung unbedingt, kannst du unter Vorbehalt zahlen und später Rückzahlung verlangen. Halte den Vorbehalt schriftlich fest und lass dir die Zahlung quittieren, damit du später nicht auf eine freiwillige Leistung verwiesen wirst.
Quellen und Stand
Zuletzt geprüft: 2026-10-03
Recherche und Pflege: Redaktion Rueckzahlungen.de. Fehler gefunden? Schreib uns, wir prüfen und korrigieren.